Подоходный налог с квартиры в году

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое : срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» : «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе : в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому - от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн - это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» : «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго - в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один - если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше - надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база - это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость 4 млн руб., то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. - это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Владимир Зимохин : «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Василий Шарапов : «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы - пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.

В соответствии с ФЗ-218, нововведения и новый реестр недвижимости — ЕГРН.

Разберемся подробнее:

Оформление купли-продажи квартиры 2017 -2018-2019

Оформление купли-продажи квартиры 2015 -2017 г претерпело серьезные изменения в части некоторых сделок.

Статья обновлена: 01.01.2018 года

02.01.2017 вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 от 13.07.2015 года.

Что нового?

• с 02.01.2017 года работает новый реестр недвижимости — Единый государственный реестр недвижимости. Он объединил в себя Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав (ЕГРП)
• Единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости теперь является запись об этом в новом реестре(ЕГРН)
• Свидетельство о государственной регистрации права упразднено, вместо него, после проведенной регистрации права выдадут выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте и зарегистрированном праве
• При отсутствии согласия супруга на продажу и наличие признаков «оспоримости» сделку зарегистрируют, но в ЕГРН внесут запись об этом

Правила оформления купли-продажи квартиры.

• Продаваться могут только те квартиры, на которые оформлено право собственности и зарегистрировано государством. Если ранее права на квартиру у продавца были зарегистрированы в БТИ — сначала произойдет регистрация его права и только после регистрация перехода права на покупателя. Заявления об этом можно подать одновременно.

• Сделка купли-продажи квартиры должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи. Некоторые сделки в обязательном порядке

• Переход права собственности от Продавца к Покупателю должен быть зарегистрирован Росреестром.

• Право собственности на нового владельца должно быть зарегистрировано Росреестром и в ЕГРН сделана запись о этом. На договоре купли-продажи проставляется специальная регистрационная надпись

• Все регистрационные действия имеют заявительный характер, то есть осуществляются по заявлению сторон сделки.

• Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

• Если основанием для регистрации прав является договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом — сроки регистрации 3 рабочих дня.

• Сроки регистрации: 7 рабочих дней. В случае регистрации ипотеки (залога в пользу продавца иди кредитора) — 5 рабочих дней.

• Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 000,00 рублей.

• Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов , электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления. Регистратор удостоверяет ЭЦП (электронной цифровой подписью) файл с правоустанавливающим документом и проставляет регистрационную надпись, закодированную в набор букв и цифр.

Проставить физическую удостоверяющую(синий штамп) надпись на такой договор или другой правоустанавливающий документ нельзя!

• Сроки выдачи зарегистрированных документов в законе не прописаны. Как правило на 2-3 день после регистрации. Если в течении месяца Вы документы не получили — они будут отправлены в Архив.

• Если пакет документов для регистрации не полный, регистратор может приостановить процедуру на 3 месяца. Срок, прошедший до приостановки, засчитывается в общий срок для регистрации

• Сделки по продажи квартиры/доли, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный, совершаются с разрешения Органов опеки и попечительства.

• На продажу доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире, требуется отказ от преимущественного права покупки другими собственниками.

Нотариальное удостоверение сделки

Сделки по отчуждению:

• недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному Продавцу

• Сделки по отчуждению (продаже, дарению, мене) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат удостоверению нотариусом.

• Сделки по покупке недвижимости в долевую собственность подлежат обязательному удостоверению нотариусом или составление брачного договора

При этом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, так же требуется разрешение на продажу из Органов опеки и попечительства.

При отчуждению доли в общей долевой собственности постороннему лицу — отказ от покупки всех других собственников.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а переход права от продавца к покупателю подлежит обязательной регистрации в Росреестре и осуществляется по заявлению продавца или решению суда.

Сделки, по отчуждению (купле-продаже, дарению, выделению долей) с недвижимым имуществом:

• у которого один дееспособный собственник
  

• супруги, владеющие недвижимым имуществом на праве общей совместной собственности

не требуется удостоверять у нотариуса.

Ведь для удостоверения сделки нотариусом требует собрать , а на это нужно время и ждать своей очереди на сделку.

Без Предварительного договора вероятность несостоявшейся сделки стремится к 100%. Или велика вероятность повышение цены Продавцом.

Вопросы можно задать в комментариях

Оформление купли-продажи квартиры в 2017- 2018 годах : 135 комментариев

27.11.2017 года составили предварительный договор кп с задатком 1/3 доли жилого дома и 1/3 доли земельного участка. По расписке передали задаток. В предвар. Договоре прописали, что 15.02.2018 года отдаем оставшуюся часть денег, берем расписку и идем к нотариусу оформлять договор купли продажи. 23.02.2018 года продавец 1/3 умер. Наследников нет, наследственное дело не открывалось. Могу ли я в суде требовать признать за мной право собственности и кто в этом случае будет ответчиком. Как это правильно оформить. Собственник 2/3 я, который по предварительному договору выкупил 1/3 у умершего продавца.Спасибо.

• Здравствуйте, покупаем дом, 3 хозяина, все документы у Натариуса, уже неделю ждём, сколько времени занимает вся процедура,после сделки что делать дальше? Спасибо!

• Здравствуйте! Купили квартиру через ипотеку. Сейчас в залоге у банка. Покупали у продавца, ей досталась по наследству. Но есть 2 сестра в наследстве не указана о смерти матери знала давно, квартиру она нам показывала. Устно они договорились поделить деньги. Но продавец сестру кинула. Теперь та грозит судом. Чем нам это грозит?

• Здравствуйте. У меня такой вопрос, есть ли какие риски по разделе имущества, если находясь в браке и была приобретена квартира в ипотеку, составлен договор купли-продажи, муж собственник, я только числюсь как созаемщик?

• Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста.
  А нас квартира в долевой собственности по 1/2 моя дочь и мой брат. В квартире прописан еще один брат который на данный момент отбывает срок в местах лешения свободы. Сейчас мы хотим переоформить долю брата на меня через договор купли-продажи. Уведомление сособственнику уже отправили. Нас интересует — что то нужно от осужденного брата (разрешение, согласие и еще что то) для оформления этого договора?

• Здравствуйте, помогите разобраться, пожалуйста!
  Мы с мужем имеем по 1/2 доли в квартире, как лучше оформить квартиру мне в собственность (дарение, продажа, брачный договор), чтобы после развода и дальнейшей перепродаже мне не потребовалось согласия супруга на продажу и присутствия его в Росреестре?
  Пояснение: мы на грани развода, и можем решить вопрос как будучи еще в браке, так и сразу после развода. Но, я боюсь, что если через несколько лет захочу продать квартиру, потребуется нотариальное согласие мужа на продажу, а он мне его не даст (дети переедут в другой город). Как быть???
  Спасибо.

• Здравствуйте, Ольга. У нас в квартире три собственника. Я сестра и отчим. Сестра продает мне свою долю в квартире. Нотариус сказала взять выписку из реестра. Выписку брать на каждого собственника отдельно или вполне достаточно одной.

• Заключили предварительный договор на одну сумму. В процессе сбора документов и подготовки к сделке продавец сообщает о повышении цены. Могу я об этом факте сообщить нотариусу и настаивать на договоренной цене?

  Здравствуйте, скажите пожалуйста собираюсь купить квартиру у человека, получившего данную квартиру по завещанию от друга, завещание составлено в 1999 г., умер завещатель в 2007 г., а через 6 месяцев получено свидетельство о праве на наследство, оформлена квартира в собственность. В квартире никто не прописан. Может ли кто-то когда-то претендовать на эту квартиру?Оспорит завещание?Оспорит сделку купли-продажи?И какая разница в моем случае оформлять договор в простой форме или же у нотариуса?

• Здравствуйте!
  У нас не простая ситуация.
  Продавец бабушка 92 года, уже 3 года проживает у своего внучатого племянника. У него есть доверенность на совершение любых операций с её имуществом, включая квартиру которую мы хотим купить. Так же у него есть завещание на все её имущество. У бабушки есть внук, но этот внук отказался в свое время заботится о ней и поэтому о ней заботится вышеупомянутый внучатый племянник. По словам внучатого племянника, внуку до бабушки и её имущества дела нет. Бабушка слаба и именно поэтому они продают квартиру. Внучатый племянник готов привезти бабушку на сделку, но не может гарантировать что она будет полностью адэкватна. Справки из псиневрологического диспансера и от нарколога будут. Доктора можем пригласить на сделку, но именно он и может напугать бабушку. Если проводить сделку по доверенности как нам себя обезопасить? Какие дополнительные документы мы можем запросить у продавца? Или всё-таки самый безопасный способ будет зарегистрировать куплю-продажу с самой бабушкой?Помогите, пожалуйста.
  Спасибо
  Скажите, пожалуйста, как нам обезопасить себя при покупке данной квартиры?

• Добрый день. Приобретаем квартиру, которая находится в долевой собственности, одна из собственниц — несовершеннолетняя 7 лет. Нотариус говорит, что заверит договор купли-продажи только после того, как мы передадим наличные продавцам. Правильно ли это? Как мы можем обезопасить себя в такой ситуации? Часть суммы наличные, часть — ипотека.

• Добрый день!
  Помогите пожалуйста разобраться с вопросом. Не знаем с чего начать. У моей семьи есть квартира, в которой мы все являемся долевыми собственниками (по 1/6). Собственность по 1/6 получили при приватизации квартиры в марте 2013г. Как я понимаю, в нашем случае без нотариального сопровождения сделки никак не обойтись. Подскажите пожалуйста:
  1. Можно ли оформить ген.доверенность на 1 чел. который будет заниматься продажей (т.к. родители пожилые и участвовать в продаже не могут). Или же необходимо присутствие всех собственников?
  2. Достаточно ли 1 общего договора купли продажи, составленного натариусом. Или же потребуется оформление договора на каждого собственника?
  3. Размер гос. пошлины за совершение нотариальных действий в размере 0,5% суммы договора платится 1 раз или с каждого собственника?
  4. Нужно ли для оформления сделки брать в МФЦ выписку из ЕГРН для каждого собственника?

• здравствуйте.мы с братом продаем квартиру,находящуюся в долевой собственности(по 1/2). а договор будет один на двоих или на каждого свой?

• Ольга, здравствуйте. Мы хотим приобрести квартиру, которая находится в собственности на основании договора купли продажи 1995 года. Продавец при обращении в БТИ узнает, что справку о собственниках они ему подадут только до 2011 года, остальные в мфц, приехал в мфц, его отсылают в Росреестр, а Росреестр отсылает обратно в мфц, вроде как они передали все данные туда. Квартиру эту приобретаем в ипотеку и банк требует справку или из егрн или из БТИ. Из егрн справка пустая, а из БТИ я описал выше. Помогите. Спасибо.

• Здравствуйте!такой вопрос продала квартиру по мат.капиталу сделку оформили у нотариуса как положено,девушка которая покупает у меня квартиру сдала документы в Мфц, 16 июня 2017г.на регистрацию права собственности,28 июня документы должны были быть готовы,но потребовали ещё дополнительно 2 справки,она их принесла,получается документы приняли 28.06.17.сегодня уже 5.08. Документы до сих пор не готовы!скажите законно ли это так долго делать документы?и как дальше будет проходить процедура?когда я получу деньги с капитала?Спасибо.

• Здравствуйте, Ольга! У вас выше написано: «Если ранее права на квартиру у продавца были зарегистрированы в БТИ - сначала произойдет регистрация его права и только после регистрация перехода права на покупателя. Заявления об этом можно подать одновременно.» А сколько времени в таком случае занимает регистрация? Хотим купить квартиру у Застройщика по ДКП (дом сдан в эксплуатацию), у Застройщика право еще не зарегистрировано. В ДКП указан акт ввода в эксплуатацию как документ-основание права Застройщика на собственность. Нам предлагают подать все документы одновременно с ДКП на регистрацию. В Росреестр я звонила — девушка там была не уверена, но сказала, что может произойти приостановка регистрации ДКП до 3 месяцев (!). У Застройщика нас уверяют, что все происходит одновременно и без всяких приостановок… Подскажите, пожалуйста!

• Здравствуйте!
  Являюсь единственным собственником квартиры, которую хочу продать.Замужем. Квартира в жилищно- строительном кооперативе. В 2013 году покупала эту квартиру видимо без паспорта….
  1. Нужно ли сделку купли- продажи оформлять нотариально?
  2. Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры?
  3. Обязательно ли иметь кадастровый паспорт? У меня его почему то нет.
  4. Буду ли я платить налог с продажи, ведь квартира в собственности чуть больше 3 лет?
  СПАСИБО.

• Здравствуйте! Если предварительный договор о купле продаже квартиры в новостройке с полной ее оплатой был заключен до заключения брака и также подписан акт приема-передачи квартиры, а основной договор по купле этой же квартиры и регистрация собственности уже в браке, будет ли данная квартира считаться совместной собственностью?

  Ольга, добрый день!
  Возник вопрос, покупаю готовую квартиру от застройщика с использованием ипотечных средств. Застройщик навязывает платную услугу регистрации перехода права собственности. Т.е. помимо оплаты гос.пошлины я буду обязана за свой счет оформить нотариальную доверенность на представителя застройщика и конечно оплатить эту услугу (ок. 30 тыс.руб.). При этом на мои возражения, что я способна все оформить самостоятельно через МФЦ, застройщик аргументирует тем, что при оформлении обязательно понадобится присутствие представителя продавца и некоторые документы (такие как устав организации и т.д), которые мне никто не даст. Правомерны ли эти требования?

• Добрый день, помогите как лучше решить проблему. Квартира была куплена в ипотеку до брака. От первого брака есть совершеннолетный ребенок. Во втором браке родился ребенок,ипотека была погашена с помощью средств мат. капитала. В данный момент надо выделить доли по обязательству. Как лучше выделить соглашением или дарением, чтобы меньше были затраты? Старший ребенок готов отказаться от доли, может он отказаться или это будет считаться не выполнением обязательства? Квартиру планируем продавать чтобы купить больше. Заранее спасибо.

• Здравствуйте! При покупке квартиры мы столкнулись со следующей проблемой. Составлен предварительный договор купли-продажи с задатком. Договорились о том, что деньги в полном объеме за вычетом задатка будут переданы через депозит нотариуса. При этом риелтор, который занимается оформлением сделки утверждает, что в договоре купли продажи квартиры должна быть информация, что при осуществлении сделки налагается обременение в размере стоимости квартиры. Без данного пункта в договоре регистрационная палата не принимает документы. Нам как покупателю хочется избежать обременения, т.к. снятие его возможно только с продавцом, либо через суд. А это дополнительные заботы. А если мы избегаем обременения, то рисков для продавца ведь тоже нет, деньги забрать у нотариуса сможет только он при регистрации сделки. Подскажите, правомерно ли требование регпалаты? Имеем ли мы право добиваться оформления сделки без обременения таким образом?

• olga slobodchikova, спасибо за ваш ответ! Еще, если можно, уточнение по дарению, точнее по подоходному налогу одаряемого: 600 т. руб. — это если по купле-продаже, а кадастровая стоимость этой комнаты порядка 68000 руб., т.е. налог составит около 9000 руб.? И если всё-таки оформлять куплей-продажей всех долей по одному договору, то каким образом будет рассчитан налоговый вычет с учетом долей каждого (95% и 5 долей по 1%). Налог с продажи нам не придется уплачивать? (комната в собственности 2 года).
  спасибо!

• Собираемся продать квартиру в долевой собственности (у меня- 95%, у мужа-1%, у совершеннолетнего сына -1% и у троих несовершеннолетних детей по 1%). Несовершеннолетним детям выделю долю в другом жилье, которое находится в моей собственности. Цена сделки 600 т.р. Оформлять будем одним договором купли-продажи. Вопрос: нотариального удостоверения никак не избежать? Есть ли возможность перевести доли членов моей семьи (5%) на меня без нотариального удостоверения? Покупатель (наш близкий друг) и как вариант- оформить сделку (купли-продажи) договором дарения. Какой вариант наименее затратный в финансовом отношении и временном? Еще один нюанс: объект продажи — приватизированная комната в общежитии (т.е. при купли-продажи нам необходимо будет оповестить об этом всех остальных собственников жилых помещений? А при дарении нет?)

• Здравствуйте, Ольга!
  Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации, правильно ли мы действуем?
  Мы — семья из 4-х человек, после приватизации у каждого имеется 1/4 доля собственности на квартиру, у нас 4 свидетельства.
  Собрались продавать эту квартиру. Трое членов семьи уже уехали из этого города, а один — отец — еще остался там. Мы через нотариуса оформили три доверенности на отца на продажу наших долей, чтобы не надо было ехать и присутствовать при сделке купли-продажи.
  Так понимаю, сделку купли-продажи в любом случае нужно будет оформлять через нотариуса (раз долевая собственность).
  Собственно, вопрос в том, могут ли возникнуть какие-либо сложности в нашей ситуации?
  И еще, если в договоре будет указана цена 1,5млн руб, то за заверение нотариусу полагается 0,5% от этой цены, т.е. 7500руб. Может ли он требовать еще какую-то дополнительную плату? Просто предварительно разговаривали с риэлторами, они что-то болтают про еще какие-то 5000руб… Боимся, что нас хотят «надуть».
  Заранее спасибо за консультацию.

• Ольга, спасибо еще раз!

  Ольга, спасибо за оперативный ответ!
  Можно еще кое-что уточнить?
  Я думаю, что чтобы в будущем при возможной продаже квартиры избежать нотариальных действий, лучше оформить все квартиру на себя (так как у меня уже есть часть квартиры). Если на мне будет вся квартира, то при необходимости ее продажи в дальнейшем, нотариальное оформление сделки не будет необходимым и можно будет обойтись прстым письменным договором (в рамках действующего на сегодняшний день законодательства). Я верно понимаю, что будет проще продать квартиру в отличии от варианта когда у меня и у жены будет по 1/2 квартиры и опять будет нужен нотариус.
  В связи с этим у меня еще один вопрос.
  Чтобы супруга имела равные права на квартиру нам соответственно нужно квартиру «переоформить» через договор продажи, а не дарения. Может мне сын продать свою долю квартиры, например за 100 тысяч рублей (заниженную) ? В данном случае комиссия нотариуса будет исчисляться от суммы договора, или от кадастровой стимости квартиры, так как сумма договора меньше кадастровой? Надо ли будет в таком случае заключать предварительный договор продажи (Дополнительные расходы на нотариуса) ведь мы сын и отец — это не продажа квартиры с риском посторонним людям?
  Как можно уменьшить потери семейного бюджета, связанные с переоформлением квартиры в нашем случае? Что посоветуете?
  Можно ли рассмотреть вопрос о перераспределении долей и, как Вы писали ранее, оставить сыну, например, 1/100? Эта же сделка не требует нотариального заверения?
  Большое спасибо заранее!

• Ольга, добрый день!
  Помогите, пожалуйста, советом в нашей ситуации. Квартира в долевой собственности: 1/3 на мне (отец), 2/3 на совершеннолетнем сыне. Нам нужно чтобы у сына в собственности не было недвижимости. соответственно необходимо переоформить его часть на меня или на меня и жену. Можно ли это сделать как-нибудь минуя нотариуса? Так как оформление сделки через него обойдется не дешево (более 10 тысяч рублей). Можно ли выйти из ситуации простой письменной формой и как это сделать?
  Вроде еще и с 1 января 2017 года грядут изменения в законодательство. Они как-нибудь затронут нашу ситуацию? Может нам есть смысл подождать 2017 года или наоборот — поспешить и сделать все сейчас?. Мы уже упустили возможность сделать это простым договором бесплатно (до вступления в силу сегодняшних изменений).
  Спасибо!

• Как правильно и не накладно при покупке квартиры за наличный расчет с добавлением ипотеки с ее дальнейшим погашением материнским капиталом прописать в договоре купли-продажи: единоличная собственность, долевая собственность или общая совместная собственность?

• Ольга, в продолжение вопроса о форме предварительного договора: «Нотариусы не заверяют предварительный договор, поскольку это договор не отчуждения недвижимости, а договор о намерениях».? — Пусть так, но судебная практика идет по другому пути (!): предварительный договор на то и предварительный, что он ВСЕГДА не является основанием для перехода права (только по совершаемой впоследствии основной сделке права будут переходить), но несмотря на это, закон прямо отсылает к форме основного договора — в той же и предварительный совершается под угрозой его ничтожности. Вспомнил ситуацию, когда закон ввел обязательную нотариальную форму для сделок с долями в уставном капитале юридических лиц. И что же? — через полгода был шквал судебной практики, которая со ссылкой на ст. 429 ГК РФ признавала все предварительные договоры купли-продажи долей в уставном капитале ООО-шек НИЧТОЖНЫМИ в случае заключения их в простой письменной форме, а не в нотариальной. А ведь по ним тоже никакие права на доли в уставном капитале не отчуждались (это же предварительный договор!) — логика та же. И нотариусы тоже их поначалу не удостоверяли, ссылаясь на отсутствие необходимости удостоверять предварительный договор.

• Подскажите, а почему пишите, что для предварительного договора купли-продажи доли квартиры нотариальная форма не нужна? Если в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор составляется в той же форме, что и основной, а несоблюдение формы влечет ничтожность сделки!? В таком случае, если для основного договора продажи доли жилого помещения требуется нотариальная форма сделки, то и для предварительного,в силу прямого указания в ст. 429 ГК — тоже. Или я не прав?

• Здравствуйте! Мы с мужем оформляем ипотеку в банке на покупку жилого дома с земельным участком. Первоначальный взнос — мат. капитал. Собственность мы хотим зарегистрировать сразу на всех членов семьи (в т.ч. двое несовершеннолетних детей). Подскажите, как правильно оформить такую сделку? Достаточно будет составить ДКП на всех членов семьи с указанием долей и в рег. палату предоставить этот договор? Или есть нюансы в данной сделке?

• То есть после сделки нам нужно взять обязательство у нотариуса для Пенсионного фонда на получение материнского капитала? А на какую сумму нужно расчитывать при проведелии сделки выделение долей детям нотариально?

• Часть средств мы уже передали продавцу для снятия обременения. Просто реэлторы настаивают на передаче денег до нотариуса, меня смущает это заявление. Т.е. нотариус должен предоставить нам какой-то документ или на договоре купли-продаже будет его виза!? Если честно мне не понятно)

• Здравствуйте, подскажите пожалуйста, мы покупаем квартиру, которая находится в болевой собственности, когда мы должны передать деньги за квартиру!? После нотариуса или вообще в его присутствии!? И каким образом будет подтверждение нотариальной, что сделка действительна!?

• Доброго времени суток! Я покупаю квартиру. Собственник один. Я так понял что нотариус не нужен. Значит мы сразу с покупателем идем в рег палату показываем там все дркументы и там нам говорят все ли в порядке с документами у продавца. Если все в порядке там же и заключаем договор купли продажи. Я все правильно понял? Просто много разных случаев обмана было. Не обмвнут ли нас если все будет сделано как я написал? У нас наличные.

• Добрый день! Спасибо. Очень полезная информация.
  Нужно ли заверять у нотариуса договор купли -продажи, если мы с женой покупаем квартиру в равных долях по 1/2, у застройщика с использованием ипотеки под стоимость материнского капитала и погашением его в дальнейшем материнским капиталом?

• Большое спасибо за помощь!

  А при наличии доплаты как увеличивается госпошлина?

• Здравствуйте! Хотелось бы узнать ваше мнение по такому вопросу:
  Меняем квартиру находящуюся в долевой собственности на 3 членов семьи по 1/3 на загородный дом с земельным участком находящийся в совместной собственности супругов. Получается будет два договора купли-продажи, на квартиру оформленный нотариусом, а на дом в простой форме? Можно ли сделать один договор мены у нотариуса?

• Я являюсь собственником ½ доли земельного участка. Владелец второй доли участка, нашел покупателя и выслал мне уведомление о продаже своей доли участка, где назначил цену. Я согласилась выкупить его долю по озвученной цене, по телефону мы согласовали все вопросы. Через несколько дней он мне сообщает, что покупатель (не участник долевой собственности) увеличил цену. Я боюсь такого аукциона, т.к. кто является этим покупателем и есть ли он на самом деле мне не известно. Я боюсь, что таким образом цена поднимется до невозможной для меня суммы. Могу ли я что либо сделать, чтобы остановить этот аукцион? Спасибо.

• Помогите, пожалуйста, вот в каком вопросе… Имею в собственности квартиру в трехэтажном доме, которую планирую продать. В свидетельстве в графе «вид права» указано: «собственность (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 102/5000». В графе «объект права» указано: «квартира общей площадью…».
  Вопрос в том, является ли данная квартира долей в понимании изменения законодательства и нужно ли данную сделку удостоверять у нотариуса?
  Заранее благодарю за ответ!

• Ольга, добрый день! Можем ли мы оформить договор купли-продажи комнаты в простой форме если один продавец, а покупатели — мама и дочь, приобретаем по жилищному сертификату и часть собственных средств. Заранее спасибо.

• Добрый день, Ольга! Подскажите пожалуйста, мы с мужем имеем в долевой собственности однокомнатную квартиру. Одни нам говорят что при продаже нам нужно составлять договор у нотариуса, другие говорят что можно составить договор в простой письменной форме. Так как в итоге? Подскажите пожалуйста

• Ольга, как понять вашу фразу — «Советую покупать новостройку, оформляемую в соответствии с ФЗ-214»?
  Разве можно и как- то иначе?

• Здравствуйте Ольга!
  Спасибо за ваше внимание и помощь.
  Я вижу из вашей статьи, что здесь можно вполне обойтись своими силами без помощи риэлторов, так ли это? Нет ли здесь каких- либо подводных камней?
  Возможно вы уже имели общение с застройщиком » Пик групп» (квартиру предполагается купить в г.Люберцы «Красная горка») и знаете как и с кем из их менеджеров лучше решить подобный вопрос?

• Доброго дня! Скажите пожалуйста, как лучше действовать при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке за собственные средства (многоэтажный дом застройщик » Пик — групп » обещают сдать в апреле 2017 г.) ?

• Здравствуйте!
  Я являюсь единоличным собственником земельного участка с домом, которые были куплены в браке. Мы хотим, чтобы у детей и у меня было по 1/3 доли на имущество. Мужу доля не нужна. Можно ли это оформить простым договором дарения, сделав согласие супруга у нотариуса?
  И еще, подскажите, в Росреесте мне пояснили, что поскольку у нас совместно нажитое в браке имущество и доли не определены, я не могу дарить никакой доли, пока не определим доли с супругом у нотариуса специальным соглашением.
  Это так? Спасибо.

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

• нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

• 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

• если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

• срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

• участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
• переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.

Кого освободят от налога с продажи

В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.

Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.

• Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
• Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
• Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.

Как будет начисляться налог

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.

Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

• разработки проектно-сметной документации;
• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
• отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.

Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Как рассчитывается налоговый вычет

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.

Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.

При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.

Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше - всего 250 тыс. рублей.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?

Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

• при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
• при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.