Как не попасть на черных риэлторов. Как не попасть в руки черных риелторов Схемы чёрных риэлторов

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality Фото: facebook.com

Вывезли в глухой поселок

«Осенью 2011 года «чёрные» риелторы лишили моего брата, Михаила Колчина, единственного жилья – квартиры в Москве. Мой брат инвалид, страдает психическим заболеванием. Мошенники познакомились с братом на улице, втёрлись к нему в доверие, устроили его «работать» в свой продуктовый магазин «директором». Сидя в «директорском» кресле, он послушно и безропотно подписывал разные бумаги, которые ему приносили. Брат передал им все свои документы, в том числе и на квартиру», – так о рассказывает свою историю потери москвичка Ирина .

Мошенники состряпали договор купли-продажи квартиры и расписку о получении денег, которых никто, естественно, не получал.

«Через две недели брата, полураздетого, в домашних тапках, вывезли в глухой посёлок Степанцево Владимирской области и поместили в заброшенную квартиру, где держали почти два месяца взаперти, спаивая и обрекая на неминуемую гибель, – говорит Ирина. – Также в эту квартиру привезли ещё двух таких же обманутых мошенниками москвичей. После пропажи брата мы подали заявление в полицию о его розыске. Когда с помощью полиции мы разыскали Михаила, оказалось, что он уже не является собственником московской квартиры».

Правоохранительные органы возбудили уголовное дело, которое сейчас приостановлено. Договор купли-продажи квартиры признать недействительным не удалось. Михаил уже четыре года как бомж.

Жертвами «чёрных риелторов», как правило, становятся социально уязвимые люди (психически больные, одинокие престарелые, или страдающие алкоголизмом). Одинокому человеку, не имеющему связей и больших денег,в гражданском суде доказать свою правоту и вернуть недвижимость чрезвычайно сложно.

А вот другая история. «Мою сестру Малыгину Веронику – психически нездорового человека с наркотической зависимостью обманом вынудили подписать договор дарения доли в нашей общей квартире. Мне, моим родителям и маленьким детям, угрожают черные риелторы, вынуждают продать свою долю. Мы честно пытались бороться законным путем, подавали иски в суд, заявления в МВД. Суд безосновательно отказывает нам в психиатрической экспертизе, МВД не возбудило дело против мошеннических действий», – пишет автор петиции на Change.org, Ксения Малыгина.

Ксения отмечает, что ее сестра практически сразу после сделки сообщила об обмане и о нежелании передавать безвозмездно имущество. Но по факту случившегося уголовное дело пока не возбуждено.

Сергей Вишняков, риелтор, юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality подтверждает — такие случаи нередки.

«Мы как-то занимались продажей квартиры, которой владел алкоголик. Продавала квартиру его сестра. Она поступила очень разумно: мошенники уже один раз пытались завладеть жильем этого человека, и наша клиентка написала заявление в паспортный стол. Она сообщила, что если к ним придут без нее за документами на квартиру, то чтобы ничего посторонним людям не выдавали, и сразу предупредили ее», – рассказывает эксперт.

Способы обмана незащищенных людей разнообразны. Часто злоупотребляющих алкоголем людей обманывают с помощью фальшивого брака: «Находят одинокого старичка, женят его, спаивают – и «клиент готов». Жена оформляет на себя наследство или дарение».

Информацию об уязвимых людях в большинстве своем мошенникам «сливают» социальные службы.

Работники соцслужб могут пользоваться информацией и в своих интересах. Недавний случай: сотрудница социальной службы нашла одинокую женщину и договорилась с ней подписать договор ренты. Соцработникам запрещены такие действия, и когда в организации об этом узнали, ее уволили, но квартиру в итоге она успела получить.

В мошеннических сделках часто участвуют и нотариусы. Нормальный нотариус не может не заметить, что человек — алкоголик, и что он неадекватен во время фиксации договора или важного документа. Собственно, в фиксации состояния всех участников сделки и состоит суть профессии нотариуса. Следственно, он являются частью неправомерной сделки, ему доплачивают за невнимательность.

Очень часты мошенничества с квартирами в организованной группе, в которой участвует и нотариус, и ЖЭК, и представители других структур, имеющие доступ к документам. Последнее время участились случаи, когда владелец квартиры и знать не знает, что уже не собственник, а узнает об этом задним числом: за его спиной уже много лет назад все переоформили, а он, оказывается, живет уже давно не в своей квартире.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Многие боятся потери паспорта, предполагая, что им могут воспользоваться квартирные мошенники. По потерянному вами документу преступники, действительно, могут оформить кредит или, к примеру, поручительство по ипотеке. Но для мошеннической сделки с квартирой одного паспорта недостаточно.

Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника .

Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, – чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

Заберите документы о собственности.

Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

Чаще навещайте своих родственников.

Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

Особые тонкости: на что обратить внимание

Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей». Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма? Еще какая законная.

Нужно проверить действительность доверенности на момент сделки в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

«Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной» доверенности. Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков. – Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника. Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник. Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете. Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее. Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад. Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры. Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

Сейчас наконец-то создан реестр отмененных доверенностей при нотариальной палате, в котором можно и нужно проверить действительность доверенности на момент сделки.

Надо вытаскивать собственника на сделку.

Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости. И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы. Надо вытаскивать собственника на сделку . «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно. От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай: пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать. По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется».

Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица. Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

Получите выписку из ЕГРП.

«Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли. Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире».

Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью? «Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда. У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

– Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник. При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму. По этой квартире мы не стали проводить сделку».

Вас должен насторожить очень пожилой возраст продавца

Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир. Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру? Он действительно этого хочет? «Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь» или «Мне просто нужны деньги» подозрительны.

Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам

Это тоже опасный звоночек. За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять. Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

Локальные зоны риска

Горькая доля. Доля в квартире – это локальная зона риска. Это часто драма, вы становитесь участником драматических событий, делая отдельную квартиру коммунальной.

История вопроса : При продаже доли люди часто злоупотребляют правом покупки. По закону, продаваемую долю в квартире ее собственник должен предложить сначала сособственнику, владельцу второй доли жилья, а потом уже, при его отказе, продавать сторонним покупателям.

«Однако проблема в том, что сособственник начинает «выкручивать руки», предлагая продать долю дешевле ее стоимости. В 90 процентах случаев невозможно договориться с сособственником.

Поэтому в этом случае часто делали договор дарения – о нем не надо извещать соседа или родственника. А потом уже человек, получивший долю в квартире в дар по притворной сделке (подменяя договор купли-продажи договором дарения), начинает выживать вторых собственников», поясняет Сергей Вишняков. Когда дело доходит до момента дарения, то это точка невозврата, считает эксперт.

Это уже эмоция. Владелец действует по принципу «назло маме отморожу уши». Пусть я получу меньше, но зато «эти» тоже попадут. В результате конфликта обе стороны получают меньше денег и больше проблем, чем если бы договорились продавать квартиру сообща.

Взамен этого обиженный и разозленный владелец часто находит тех, кто профессионально промышляет покупкой долей и продает им дешевле (обычно не больше половины реальной стоимости доли), но получает хоть какие-то деньги, а не кусок недвижимости, с которым ничего поделать не может.

ВАЖНО ЗНАТЬ :«Сейчас поменялась ситуация со сделками по долям в квартире, – с 2 июня приняли закон, по которому такие сделки проходят только через нотариуса. Раньше можно было заключить обычный договор в простой письменной форме. Теперь нотариус должен заверять договор отчуждения долей. К сожалению, защитив долевых сособственников, государство «наказало» всех остальных. Теперь даже те собственники долей, кто продают квартиру сообща, вынуждены платить за оформление нотариусу существенно большие деньги и собирать больший комплект документов для сделки».

Наследство. Сергей Вишняков не советует покупать недвижимость, если она недавно досталась собственнику в наследство, а срок наследства еще не превысил трех лет. Именно в течение трех лет свои права на квартиру могут предъявить неожиданно объявившиеся родственники – дети от другого брака или даже незаконнорожденные, или усыновленные.

Опасны и квартиры, когда-то приобретенные по договору ренты. «Бывает, уже после смерти такой старушки или старичка, заключившего с кем-то договор ренты, их родственники идут в суд и говорят: покупатель по ренте не выполнял договор. В итоге квартиру могут отобрать».

«У меня была клиентка, которая очень редко общалась со своим отцом (родители развелись давно и она осталась жить с мамой), а когда решила навестить его, то узнала, что тот умер, и в квартире живут чужие люди. Оказалось, что бабушка клиентки, мать этого мужчины, приняла наследство на себя, заявив, что родственников у него больше нет, а потом продала квартиру органам соцобеспечения. В обмен на свое жилье такие одинокие старики получают от компаний, профессионально занимающихся работой с рентными квартирами и с стариками другую квартиру, и не в собственность, а для проживания. Взамен такая компания обязуется пожизненно содержать пожилого человека. Девушка начала бороться за свою часть наследства и даже выиграла первую судебную инстанцию, но довести дело до конца не успели, бабушка умерла».

Аренда. В съемном жилье у нас живет больше половины населения. Но мало кто думает о том, чтобы защититься от обмана. «Например, бывает, что собственников у квартиры несколько, а договор по аренде подписывает один. А потом появляются остальные и говорят: а мы против, выметайся.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Это часто делается специально, – рассказывает Сергей Вишняков. – Промышляют этим и пожилые дамы,с которые «вдруг» заявляют, что их жилье сдали без их согласия. Или бывает, что квартиру сдает человек, который там прописан, но собственник не он. И вас тоже могут выселить. И ведь при аренде жилья берут вперед стоимость проживания за первый месяц, залог в размере цены одного месяца, а плюс еще и за работу риелтора. Все эти деньги вы теряете.

Недавно, рассказывает юрист, для аренды нашлась квартира, у которой было три собственника. «Я попросил каждого подписать договор аренды. И они отказались. Мы не стали снимать для клиента такую квартиру».

В случае аренды жилья Сергей Вишняков рекомендует смотреть документы о собственности, просить подписать договор всех собственников. Проверять паспорта владельцев жилья, по доверенности не снимать. И желательно, чтобы все это были не копии, а оригиналы. Потому что вам могут показать копию уже устаревшего документа.

Схемы черных риэлторов – как дурят людей при операциях с недвижимостью. Есть ли риск нарваться на мошенников в наше время? Что нужно предусмотреть во время купли-продажи жилья?

Несмотря на то, что законодательство в области операций с недвижимостью ужесточилось, мошеннические схемы при подобных сделках имеют место быть. В основном риску подвергаются социально-уязвимые слои населения – пенсионеры, пьющие люди, наркоманы, да и просто доверчивые трудяги из глубинки. Наиболее часто обманывают на операциях неравноценного обмена или дарения.

Пенсионеры, наркоманы, алкоголики

Классическая схема – мошенник просит пенсионера оформить договор дарения в обмен на уход и содержание. Пенсионер подписывает бумагу, и его выкидывают на улицу. Чтобы себя обезопасить, нужно оформлять договор пожизненного содержания с иждивением, где детально будут расписаны услуги, которые должен оказать получатель квартиры пенсионеру. Понятно, что и при заключении такого договора, пенсионеру могут помочь отправиться на тот свет, так что одиноким людям нужно быть очень осторожными. Рядом должен быть хотя бы хороший друг или знакомый, кто это все дело проконтролирует. В крайнем случае, нужно обращаться за помощью в собес или органы опеки.

С пьяницами и наркоманами поступают проще – просто накачивают их до кондиции и везут к своему нотариусу. Опять же, при желании, мошенники могут устроить пациента в психбольницу, тюрьму или еще какое-нибудь приятное пристанище. Деньги при продаже квартиры, да еще в выгодном месте выручаются огромные, преступникам легче дать большие (по 2-3 миллиона рублей) взятки посредникам и наварить хотя бы 500-600 тысяч, чем воровать по форточкам. Пьяница же или наркоман не в силах будет даже нанять себе хорошего адвоката, чтобы оспорить сделку и добиться справедливости.

Обычные люди

Попасться в лапы черным риэлторам может даже обычный человек, с хорошим разумом и крепкими нервами. Например, не так давно в Москве разоблачили целую шайку мошенников, среди которых были подставные агенты, полицейские, соседи, нотариусы и прочие персонажи. Обдурить даже опытного человека с таким количеством подставных лиц очень просто, к тому же мошенники умеют заговорить так, что исчезает малейшее недоверие. Ведь, согласитесь, не каждый будет звонить в отделение полиции и узнавать, работают ли у них такие-то сотрудники, особенно, если все в форме, с удостоверениями, и ведут себя уверенно. Вы, как последний лох, просто отдадите задаток, например, уважаемому милиционеру, которого постесняетесь проверить, получив взамен бесполезную расписку. Вы даже не на секунду не засомневаетесь. А дальше вас ждет веселая встреча совсем с другим хозяином и горькие думы по ночам.

Кстати, нередко мошенники представляются сотрудниками известных риэлтерских агентств. Хотите себя обезопасить – съездите прямо в офис агентства недвижимости, сделайте заказ с официального сайта, уточните, работает ли такой сотрудник по официальному телефону. Лучше десять раз перепроверить информацию, чем остаться с носом.

Особенно аккуратно нужно проводить операции по обмену, например, городской квартиры на загородный дом. Сколько уже на этом погорело многодетных семей, мечтающих улучшить свои жилищные условия! А если жилье еще в ипотеке, то стоит особенно внимательно относиться к людям, предлагающим переезд в более комфортные условия.

Так что единственный выход для безопасной сделки – крупные агентства недвижимости с юридической поддержкой и официальные нотариусы.

Приобретение недвижимости – это одно из самых серьезных событий в жизни человека и конечно же такую покупку необходимо планировать с особой тщательностью и максимальной осторожностью.
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости привлекает и тех, кто желает заработать деньги путем мошенничества и обмана. Разнообразные махинации в сфере недвижимости к сожалению весьма распространенные явления.
Чтобы не попасть в руки так называемых «черных риэлторов» и просто жуликов необходимо знать, какие при совершении сделки с недвижимостью существуют схемы обмана.
Гораздо чаще обманывают покупателей квартир и домов, чем продавцов. При этом «черные риэлторы» используют великое множество способов мошенничества, но наиболее распространенные следующие.
1) «Недействительная сделка». После продажи жилья, человек подает в суд с просьбой о признании сделки недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – указанная в договоре сумма. Как правило, ради уменьшения налогов, в договоре указывают значительно меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. Таким образом, покупателю возвращается в лучшем случае сумма по договору, а продавец сохраняет и квартиру, и получает неплохую прибыль.
2) «Невыездной жилец». После продажи квартиры или дома, человек продолжает занимать жилплощадь, мотивируя это тем, что ему негде жить. Суд обычно принуждает хозяина квартиры вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать их он будет постепенно из своей зарплаты. Так как он платить не отказывается, применить какие-то санкции к нему сложно. Но даже если он официально получает зарплату, забирать в счет долга можно не более 30 процентов. При средней зарплате вернуть затраченные деньги покупатель сможет через 50-70 лет.
3) «Сеанс одновременной продажи» Продажа квартиры одновременно нескольким людям. Уезжающий за рубеж гражданин, сделав дубликаты документов, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги - и уезжает за границу с полным чемоданом денег. В этом случае повезет только одному из покупателей - тому, кто первым успеет зарегистрировать ее.
4) «Плата за просмотр». Некоторые «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют невыполнимые условия или цены. Покупатели отказываются, но деньги за просмотр не вернешь.
5) «Приватизация на доверии». Подается объявление о продаже не приватизированной квартиры. Покупателю передается полный пакет документов для оформления приватизации и купли – продажи на квартиры, а также выдается доверенность на оформление перечисленных операций, при этом продавец получает деньги. Далее так называемый продавец обращается с заявлением об утрате документов на квартиру, восстанавливает их, приватизирует квартиру и перепродает ее третьему лицу.

Чтобы не стать жертвами мошенников мы порекомендуем:
- Оформлять сделку купли – продажи недвижимости, желательно через агентство недвижимости, а не через случайных людей, которые охотно согласились выступить посредниками. Обращаясь в агентства недвижимости, внимательно ознакомьтесь с документами агентства и ее реквизитами. Фактический и юридический адреса должны обязательно совпадать. При встрече с агентом попросите его паспорт и перепишите себе его данные. Кроме того, у него при себе должна быть доверенность от фирмы, свидетельствующая о том, что он (она) действительно является представителем этой фирмы и уполномочен совершать соответствующие сделки.
- Требовать от сотрудников и руководства агентства недвижимости заключения договора на посреднические услуги.
- Будьте осторожны с людьми, которые стремятся сделать все срочно, торопят Вас, берутся за оформление всех документов сами ссылаясь на имеющиеся связи.
Если вы все же решили самостоятельно подыскать себе квартиру (либо покупателей на свою квартиру), учтите: необходимо участие специалистов, хотя бы на последних этапах оформления сделки. Специалисты обеспечат своевременную подготовку документов и помогут выяснить покупателю, насколько квартира «чистая», например: существуют ли обременения на квартиру, остались ли прописанные лица в квартире перед сделкой купли – продажи т.д.
Подводя итог, хотелось бы ещё раз подчеркнуть, что рынок вторичной недвижимости очень большой, и помимо недобросовестных агентств недвижимости, «черных риэлторов», так же встречаются профессиональные надежные риэлтерские компании и порядочные профессиональные частные маклеры, но ни один человек не застрахован от того, что лично вам, не встретится мошенник в сфере недвижимости или просто некомпетентный риэлтор.
Агенство развития и исследований в недвижимости работающее на рынке недвижимости более пяти лет, станет для Вас надежным партнером, гарантирующим высокое качество оказываемых услуг и безопасность сделок.

Здесь крутятся немалые суммы. Здесь всегда есть предложение и спрос. Здесь можно разживиться крышей над головой. Здесь много аферистов и еще больше спекулянтов. Здесь твои незнания работают против тебя. Таких «здесь» можно перечислять немалое количество. Главное, что все они определяют одну сферу - сферу недвижимости. В данной статье мы хотим поговорить про некоторых участников - риэлторов «не чистых на руку», схемы черных риэлторов и как работают черные риэлторы .

Кто такие черные риэлторы? Термин «черный риэлтор» появился в середине 90 -х годов. Ранее, когда еще существовал СССР, сделками с недвижимостью занималось специальное ведомство «бюро по обмену жилой площади». Но даже тогда можно было встретить маклеров, которые незаконно занимались махинациями.

Первые официальные случаи незаконных операций с недвижимостью были зафиксированы в Москве. Далее - только в крупных мегаполисах. Связано это было с очень высокой стоимостью квартир. Схемы черных риэлторов не славились разнообразием, в отличии от современных. Но, тем не менее, раскрыть эти дела было непросто. Некоторые преступления совершались одним риэлтором. Другие же - целыми группировками. На тот момент многих интересовал вопрос: «Как работают черные риэлторы ?». Но учитывая уровень влияния некоторых из них, этот вопрос оставался неотвеченным из-за того, что вместе с черными риэлторами в цепочке были и нотариусы и правоохранительные органы, и даже работники комитетов и ведомств.

Учитывая такую «крышу»,становится понятным, почему уровень раскрываемости по махинациям с недвижимостью был минимальным.

Как работают черные риэлторы.

Как известно, риэлтор должен быть хорошим психологом. В то же время, «черный риэлтор» - это великолепный психолог. Тонко и проницательно чувствуя все проблемные аспекты жизни клиента, он, со своим сочувствием полностью заполняет всю пустоту жертвы. Почувствовав надежного и близкого по духу человека, клиент полностью открывает свою душу и доверяет риэлтору как себе, что и приводит к еще большему психологическому срыву. Были зафиксированы случаи, когда после умелой работы «черного риэлтора», люди в лучшем случае попадали в психиатрические клиники. В худшем - заканчивали жизнь самоубийством. Но, не смотря на это, риэлторы продолжают свою деятельность на пути к богатству.

Схемы черных риэлторов.

Вообще черные риэлторы играют на человеческой жадности. При продаже хочется на руки получить максимальную сумму, в то время как при покупке, хочется видеть шикарные апартаменты по самой низкой цене.

Мы хотим рассказать, как работают черные риэлторы и самые распространенные схемы черных риэлторов. Все примеры приведены на самых обыкновенных жизненных ситуациях:

1. Некоторое АН «N»,предоставляет услуги по поиску квартир в строящемся доме. После заключения договора просит перечислить полную стоимость объекта на имя агентства, так как они являются доверенным лицом застройщика и все финансовые расчеты происходят именно с ними. Далее, после того, как доверчивые покупатели перечисляют деньги, эта сумма начинает курсировать между третьими лицами, так и не дойдя до застройщика. Из-за того, что все участники намеренно не выполняют свои обязательства, все договора расторгаются. Деньги оседают на счетах «левых» фирм, а компания-застройщик заявляет о том, что конкретно с ними никаких договоров об инвестициях не подписывалось, а значит, она никому ничего не должна.

2. Сговоры частных риэлторов и хозяина объекта недвижимости не редки. Частный риэлтор предлагает Вам замечательную квартиру, за которую Вы платите как и положено. Дополнительно оплачиваете комиссионные. Через какое-то время, к квартиросъемщикам приходит хозяин и мило просит освободить квартиру по каким-то обстоятельствам. Отдает залог за последний месяц. В итоге хозяин и риэлтор делят между собой сумму комиссионных и полную оплату за месяц (хоть месяца в квартире никто не прожил).

3. Другая, не менее распространенная ситуация поджидает тех, кто не знает как работают черные риэлторы . Представившись хозяином квартиры, он пускает новых жильцов. В итоге, через неделю приезжают реальные хозяева или проживающие здесь, которые и не догадываются о новых квартирантах.

4. Схемы черных риэлторов бывают такими, что в них тяжело и поверить. Простое стечение обстоятельств, которое может обернуться печальным концом. Хозяин квартиры уехал на длительное время заграницу, а до этого был утерян или украден его паспорт. «Риэлторы» подделывают все необходимые документы и продают квартиру, как свою. Главным условием является не приватизация квартиры, потому как в госреестре остается копия паспорта хозяина и всех участников приватизации, и при сделке это может раскрыть мошенников.

5. Наличие «своих людей» в различных конторах ни для кого не секрет. Схемы черных риэлторов так же могут быть с ними связаны. Начиная от нотариусов, заканчивая правоохранительными органами.

6. Двойные продажи осуществляются, зачастую, опять с застройщиками, которые могут продавать одну жилплощадь разным людям.

7. Продавая квартиру, черные риэлторы не говорят и о наличии временно снятых с учета жильцов в данной квартире. После их возвращения, они имеют полное право вернуть свою недвижимость.

8. С участием риэлтора и хозяина может проходить и продажа квартиры с получением задатка. Покупатели вручают задаток риэлтору, при это нигде данный процесс не указывают. Риэлтор и хозяин делят его пополам, после чего договор купли-продажи расторгается. Деньги никто не возмещает.

9. Жадность и экономия - две разные вещи. Не желая платить комиссионные риэлтору, Вы решаете заняться поиском самостоятельно. Прочитав огромное количество объявлений, понимаете, везде одни посредники. Но тут, как спасательный круг, Вам на глаза попадается фирма, которая продает самые новые и проверенные базы недвижимости, исключительно от «хозяина». Покупая ее практически за копейки, в сравнении с ценами риэлтора, начинаете обзванивать и понимаете всю суть махинации. Часть из этих номеров не существует, часть - , часть - которые вообще впервые слышат о таком.

10. Лже договор заключают зачастую с небольшими фирмами, которые отличаются своей дешевизной. После обращения и заключения с такими фирмами договора, они начинают затягивать данный процесс, но расторгнуть сделку Вы уже не можете, так как в самом низу, маленькими буквами было подробно расписано, что данную сделку Вы можете совершать только с участием этой фирмы в течение нескольких лет. При досрочном расторжении, Вы обязаны выплатить определенную сумму, и процент от стоимости сделки.

После вышесказанного, хочется пожелать всем клиентам: БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ.

Видео к тексту

Оставить свой комментарий

Представьте, что Вы хотите продать квартиру. Само собой, повыгоднее, и чтобы на все сто быть уверенным в прозрачности сделки. К кому Вы обратитесь за помощью? Наверняка, к человеку, которому доверяете. Ваши будущие клиенты думают точно так же.

Почему мы учим распознавать действия черных риэлторов?

Потому что от этого часто будет зависеть Ваша карьера. Чтобы иметь безупречную репутацию надежного риэлтора, Вам придется потрудиться: вдоль и поперек изучить Жилищный кодекс, разобраться в ситуации на рынке жилья, научиться ориентироваться в его тенденциях и точно понять, что может испортить репутацию риэлтора.

Плохие новости и негативная информация распространяются гораздо быстрее хороших. Поверьте на слово: не успеете оглянуться, как все клиенты уйдут к более надежным риэлторам и Вы останетесь без работы. Может быть, навсегда. Итак, что нужно знать, чтобы уберечь свою репутацию?

• Кто такие черные риэлторы и чем они отличаются от порядочных.
• Как работают черные риэлторы и как раскусить недобросовестного коллегу.

Черный риэлтор: кто такой и как его вычислить

На первый взгляд черный риэлтор ничем не отличается от обычного. Его выдают действия, которые бдительному человеку сразу же бросаются в глаза:

• Даже если у черного риэлтора есть удостоверение о работе в агентстве недвижимости, он никогда не предложит клиенту туда заехать или заключить договор в офисе.
• Черные риэлторы часто работают с долями квартир, когда право собственности оформлено на нескольких членов семьи.
• Добросовестный риэлтор никогда не будет тянуть из клиента деньги «под расписку» - на оформление документов, на выселение продавца и так далее.

Как действуют черные риэлторы: самые популярные схемы

Схема №1: невнимательный клиент. Суть в том, что клиент подписывает договор, не изучив его внимательно, черный риэлтор начинает «работать», подыскивать жилье, но все время предлагает «не те» варианты. Однако когда клиент хочет расторгнуть договор, оказывается, что за это он должен заплатить агентству 0,5% от стоимости жилья.

Схема №2: квартира с жильцом. Тот факт,что в квартире никто не прописан, должен настораживать: вполне возможно, что ее собственник находится в тюрьме, в психиатрической больнице или на воинской службе. Такие люди могут быть временно сняты с регистрационного учета, но имеют полное право обратной регистрации даже если квартира была продана.

Схема №3: в сетях долевки. Эта схема построена на юридических связях компаний, которые участвуют в инвестиционном проекте. Клиент платит залог одной из них, она перечисляет его другой, другая третьей и так далее. Когда фирмы расторгают договоры застройщик имеет полное право заявить, что договора с человеком у него лично не было, а значит, нет обязанности передавать квартиру.

Чаще всего жертвами недобросовестных риэлторов становятся одинокие пожилые люди, инвалиды, алкоголики, наркоманы, а еще - просто доверчивые люди. В этом случае черные риэлторы действуют грязными методами: оказывают психическое воздействие, могут напоить или вступить в сговор с бандитами, чтобы запугать и даже похитить человека.

Несмотря на то, что проверить риэлтора на честность не так сложно, мало кто действительно это делает. Гораздо чаще люди просто-напросто обращаются за помощью к знакомым, в компетентности и честности которых они уверены. Именно поэтому мы считаем, что успешными становятся риэлторы, которым доверяют, в компетентности которых клиент уверен на 200%. И мы верим, что этому можно научить.

Приходите в учебный центр компании «Трансферт», чтобы и научиться обходить все подводные камни профессии!