Продажа второй квартиры в году налог
Время чтения ≈ 6 минут
Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры
Суть изменений в том, что если квартира реализована после начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет . Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.
Еще одна вырезка из статьи
Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры
Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так. Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад. Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет .
Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года. Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.
На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).
Еще одна вырезка из статьи
То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно
- или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
- или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.
К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:
- Получение жилья в порядке наследования
- По договору дарения между близкими родственниками
- В порядке приватизации
- По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.
Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог. На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года. В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.
Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?
В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.
Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра. На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.
С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:
- Стоимость по договору купли-продажи
- 70% от кадастровой стоимости
Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.
Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке
Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.
Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.
Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.
Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.
Если имеет место имущественный налоговый вычет
Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.
Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось в долевой собственности:
- Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
- Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.
Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.
Налоговый вычет с учетом расходов
У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):
Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):
- Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
- Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.
Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.
Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года . Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет. Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.
Последнее обновление Февраль 2019
С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.
Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога
До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:
- если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
- если собственность на жилье получена в результате приватизации;
- если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.
Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? .
Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости
До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.
Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость .
Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года
Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.
Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается
Пример: в 2018 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2018 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).
Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.
Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года
Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.
Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:
- нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.
2. Квартира менее 3 лет в собственности:
- 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.
Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.
- если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.
Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016
Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.
Что изменилось:
- срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.
Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.
В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.
Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:
- ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
- ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
- В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)
Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году
К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:
Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога
Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0
Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.
Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей
Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.
Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:
- Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
- Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
- Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог
В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.
Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.
Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:
- участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
- переуступка права собственности
В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.
Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.
Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.
Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году
Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.
Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.
Как оптимизировать налог в 2016
Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.
Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.
Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.
Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.
Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)
Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.
Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.
Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!
Согласно нововведениям, внесенным в статью 217 НК РФ, для физических лиц налог на продажу квартиры с 2016 года должен уплачиваться с полученного дохода по всем сделкам продажи недвижимости. За исключением случаев нахождения в собственности:
- свыше пяти лет после покупки;
- более трех лет после приватизации, получения по наследству, договору дарения или договору пожизненной ренты.
Ранее минимальный период владения имуществом, по истечению которого его реализация не облагалась подоходным сбором, составлял три года. Правило распространялось на все категории собственников без исключения.
Что изменится в 2016 году?
Сегодня стало невыгодно фиктивно (на бумаге) занижать стоимость квартиры или ее доли. Так как с 2016 установлена минимальная сумма полученного дохода, с которой требуется заплатить налог. Она составляет 70 процентов от кадастровой стоимости имущества. Введение налоговым законодательством данных правил планировалось с целью снижения спекулятивных операций на рынке и повышения бюджетных поступлений от сделок с имуществом.
Минимальный период и размер корректировочного процента, принятые на федеральном уровне, могут быть снижены законами на уровне отдельных субъектов РФ.
Сколько надо платить?
Налоговая ставка по выручке от реализации имущества остается на старом уровне. Ее размер составляет 13% для граждан РФ. Расчет и оплата НДФЛ производится на основании декларации. Готовый расчет принимают только в ФНС по месту учета налогоплательщика. Сдается декларация лично либо через представителя. В последнем случае интересы налогоплательщика должны представляться по нотариально заверенной доверенности.
Налог при продаже квартиры в 2016 году для физических лиц
Начинать подсчеты налоговых выплат по проданной недвижимости нужно с поиска путей по их уменьшению. Многие налогоплательщики не применяют свои права на использование льготных условий, что значительно увеличивает сумму налоговых платежей.
Рассчитать подоходный налог можно с применением одного из двух вариантов вычетов. Первый подходит при продаже приватизированной коммунальной комнаты или подаренной квартиры. Фиксированный размер вычета: 1 млн. рублей. На эту сумму продавец может уменьшить выручку от продажи имущества при расчете подоходного платежа.
Второй вид будет идеальным для имущества в новостройке, ипотечной. В данном случае для получения льготы нужно посчитать все затраты, связанные с приобретением продаваемого жилья. Величина вычета не ограничена. В ряде случаев может быть равен или выше стоимости продажи. В последнем случае сумма подоходного налога будет равна нулю. Основанием применения этого вычета считаются документы, подтверждающие расходы.
С какой суммы взимается?
Избежать уплаты НДФЛ можно только после истечения минимального срока владения квартирой. Если собственник недвижимости хочет реализовать ее до истечения минимального срока владения, то уйти от предоставления декларации по подоходному сбору не удастся. Правильно рассчитать сумму налога по проданным объектам недвижимости поможет налоговый консультант. Также для расчета можно применить онлайн-калькулятор. Либо изучить любой пример заполнения декларации по НДФЛ.
Для расчета подоходного платежа берут прибыль от сделки, умноженную на ставку. Прибыль рассчитывается как разница между ценой и вычетом. Если цена реализации ниже 0,7 кадастровой стоимости, то в расчет берется кадастровый показатель. Если квартира перешла по переуступке, подоходный платеж уплачивается с разницы между стоимостью уступки и затратами по данной операции, подтвержденными документами.
Квартиры полученной по наследству: надо ли платить?
Часто задается вопрос: «Нужно ли платить налог от реализации унаследованной недвижимости?» Ответ: «Уплата НДФЛ производится по всем сделкам продажи имущества, находящегося во владении менее трех лет. От подоходного налога освобождено только получение имущества по наследству. Или по дарственной от близких родственников. Последний случай к реализации недвижимости не относится. Если после факта наследования имущества в ближайшие три года будет произведена сделка по ее продаже, то с дохода придется оплатить налог».
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2016
Налоги при продаже квартиры в 2016 году изменения касаются только владельцев недвижимости, купленной после начала 2016. Если квартира или ее часть приобретена ранее, при ее реализации НДФЛ рассчитывается по правилам, действующим до 01 января 2016. В частности, минимальный срок владения до полного освобождения от налоговых сборов составляет три года. Ограничение минимальной налогооблагаемой суммы продажи в виде кадастровой стоимости отсутствует.
Если покупаешь другую?
В случае, когда после реализации квартиры покупается новое жилье подоходный платеж можно уменьшить до 260000 рублей. Но при условии, что действие обеих сделок приходится на один налоговый период (год). И покупатель применяет это вычет в первый раз в своей жизни. Второй раз использовать указанную льготу нельзя. В случае, когда покупатель приобретает жилье в другом году, производится незачет в счет уплаты НДФЛ по проданной квартире, а возврат на счет покупателя.
Для пенсионеров: какая скидка?
Никаких дополнительных положений и льгот, которые освобождают граждан пенсионного возраста от уплаты подоходных налогов законодательством в настоящее время не предусмотрено. Пенсионеры обязаны соблюдать общие правила налогообложения сделок по реализации имущества.